steg Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft NRW mbH / Hamburg

Integrierte Quartiersentwicklungskonzepte als zielgerichtete Strategie zur langfristigen Sicherung des Wohnungsbestandes

Die Herausforderungen in der Wohnraumversorgung sind in den letzten Jahren bundesweit kontinuierlich gestiegen.

Die Alterung der Gesellschaft erfordert bauliche und dienstleistungsbezogene Voraussetzungen an ein komfortables „Leben und Wohnen im Alter“. Die Individualisierung der Gesellschaft löst die Vorhaltung eines breiten Spektrums an Wohnraumtypen, bzw. die Notwendigkeit möglichst flexibel auf eine differenzierte Nachfrage zu reagieren, aus. Die schwierige Haushaltsituation bei zahlreichen Kommunen aber inzwischen auch den Ländern und dem Bund verändert die Handlungsspielräume und die Akteurslandschaft im Rahmen von Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungsprozessen.

In vielen Städten Nordrhein-Westfalens sorgt der Rückgang der Bevölkerung für einen entspannten Wohnungsmarkt. Damit verschärft sich der Wettbewerb um Einwohner in den Städten und Mietern in den Wohnungsbeständen. Ein drohendes Überangebot an Wohnraum und immer geringere Spielräume beim persönlich verfügbaren Einkommen sorgen dafür, dass solche Lagen attraktiv werden, die der Bewohnerschaft das beste Preis-Leistungsverhältnis versprechen. Umgekehrt werden solche Lagen unattraktiv, die nicht attraktiv in das Stadtgefüge eingebettet sind, ein nicht mehr adäquates Wohnraumangebot präsentieren und darüber hinaus aufgrund energetischer Mängel eine hohe „zweite Miete“ in Form der Nebenkosten mit sich bringen.

Viele innenstadtnahe Siedlungen mit Geschosswohnungsbau aus dem 1950er bis 1970er Jahren befinden sich derzeit in einer Umbruchsituation. Die Gebäude sind gealtert und weisen einen hohen Modernisierungsbedarf auf. Aber auch die Mieter sind älter geworden. Teilweise hat aufgrund des hohen Alters der Erstbezieher vielfach ein Generationswechsel eingesetzt oder er steht kurz bevor, in dessen Folge sich die Sozialstruktur verändert. Oder aber der Wohnungsbestand entspricht nicht mehr den gegenwärtigen Anforderungen an das „Wohnen im Alter“. Gegenwärtig sind die Probleme in den Vierteln (noch) gering, so dass sie nicht für den Einsatz von Mitteln der Städtebauförderung in Frage kommen. Möglicherweise entwickeln sich die Quartiere aber in den nächsten 10 bis 20 Jahren zu „Sorgenkindern“, wenn nicht bereits frühzeitig gegengesteuert wird. Neben den sich abzeichnenden Schwächen weisen die gewachsenen Quartiere aber auch besondere Stärken gegenüber Neubausiedlungen auf der grünen Wiese auf. Hierzu gehören vielfach die integrierte Lage, kurze Wege, funktionierende Nachbarschaften sowie ein bestehendes Angebot an sozialen und kulturellen Infrastruktureinrichtungen. Diese Qualitäten gilt es für eine zielgerichtete Quartiersentwicklung zu nutzen.

Wohnraumanbieter können sich dabei nicht mehr alleine auf die originäre Aufgabe der Wohnraumbereitstellung und -verwaltung konzentrieren. Für eine erfolgreiche Bewirtschaftung der Bestände gilt es, langfristige Strategien zu entwickeln, die notwendige Instandhaltungen, Modernisierungen und bauliche Anpassungen der Gebäudebestände, Aufwertungen des Wohnumfeldes, sozialräumliche Faktoren sowie die finanzielle Wirtschaftlichkeit aufeinander abstimmen und miteinander kombinieren.

Vielfach reicht dabei der fokussierte Blick auf den eigenen Gebäudebestand nicht aus. Siedlungs- bzw. stadtteilbezogene Rahmenbedingungen sind in tragfähige Lösungen mit einzubeziehen. Angestrebte Entwicklungen sind mit denen der Nachbarschaft abzugleichen. Player und Akteure aus verschiedenen Fach- und Dienstleistungsbereichen im Quartier mit in das Gedankenspiel einzubeziehen.

Eine erfolgreich agierende Wohnungswirtschaft wird künftig nicht umher kommen, sich viel stärker als Motor der Stadt- und Quartiersentwicklung zu verstehen.

Integrierte Quartiersentwicklungskonzepte
Ausgangspunkt für integrierte Quartiersentwicklungskonzepte sind „in Jahre gekommene“ Wohnungsbestände, demografische Veränderungsprozesse, augenscheinlich werdende Wohnraumdefizite und der Wille von einer reagierenden Bestandsverwaltung auf eine aktive zu steuernde Bewirtschaftungsstrategie zu wechseln.

Originäres Ziel eines integrierten Quartiersentwicklungskonzepts ist es, eine fachlich interdisziplinär aufgestellte und dennoch aufeinander abgestimmte Entwicklungsperspektive zu formulieren.

Dabei gilt es, zunächst die städtebauliche und architektonische Struktur, die einzelnen Gebäudebestände sowie das Wohnumfeld genau zu analysieren. Darauf aufbauend wird in der Regel eine Bewertung der baulich-technischen Situation vorgenommen. Daraus resultierend werden realistische und wirtschaftlich tragfähige Entwicklungsoptionen und -maßnahmen erarbeiten, die nicht nur den Blick auf die eigenen Bestände legen, sondern auch den Kontext zur unmittelbaren Nachbarschaft, zum Stadtteil sowie der Gesamtstadt berücksichtigen.

Vielfach ist es ratsam, die ausgearbeiteten Maßnahmen und Entwicklungsstrategien anhand von Entwicklungsszenarien zu überprüfen und zu bewerten. Damit können die Perspektiven für das Wohnquartier zwischen Status quo, Anpassung, Rückbau und Abriss aufgezeigt und in einer transparenten Art und Weise Entscheidungen für das Eine oder das Andere aufgezeigt und nachvollzogen werden.

Anhand konkreter planerischer und architektonischer Maßnahmenvorschläge werden einzelne Entwicklungsoptionen für private, als auch öffentliche Flächen aufgezeigt. Dabei sind immobilien-/wohnungswirtschaftliche Erfahrungswerte mit einzubringen, um letztendlich nachhaltige und wirtschaftlich tragfähige Lösungen für die einzelnen Problemstellungen zu beschreiben.

Das integrierte Quartiersentwicklungskonzept dokumentiert alle Entwicklungsoptionen und Untersuchungsergebnisse und zeigt eine nachhaltige Bewirtschaftungsstrategie für den Wohnungsbestand auf. Es dient dem Wohnungsunternehmen als konkreter Leitfaden zur Umsetzung einer nachhaltigen Bewirtschaftungsstrategie.

Konzeptionelle Vorgehensweise
Die Erfahrungen der steg NRW zeigen, dass sich für die Erarbeitung und Umsetzung von integrierten Quartiersentwicklungsprozessen eine prozesshafte und modular aufgebaute Projektstruktur bestens eignet. So kann auf aktuelle Entwicklungen und erzielte Zwischenergebnisse flexibel reagiert werden.

Idealtypischer Weise werden dabei fünf Projektphasen durchlaufen. Diese sind im Einzelnen:

Phase 1: Initialisierung und Analyse
Analyse und Definition des Handlungsbedarfs und Benennung von Empfehlungen für eine zielgerichtete Quartiersentwicklung

Phase 2: Konzeptentwicklung
Erarbeitung einer aufeinander angestimmten Entwicklungsperspektive und die Benennung von realistischen und umsetzbaren Maßnahmen in einem abgestimmten Zeit- und Maßnahmenplan

Phase 3: Akquisition und Finanzierung
Fixierung der Mitwirkung externer Beteiligter und Einwerbung von Finanzmitteln Dritter

Phase 4: Beteiligung und Kommunikation
Lokale Verankerung der Entwicklungsrichtung und der Maßnahmen in der Mieterschaft und bei Kooperationspartnern sowie Dokumentation des Beteiligungsprozesses.

Phase 5: Konkretisierung und Realisierung
Konkretisierung einzelner und zielgerichtete Umsetzung von Maßnahmen/Bausteinen des Entwicklungskonzeptes

Für eine möglichst breite Akzeptanz der konzeptionellen Empfehlungen und für eine erfolgreiche Umsetzung des Entwicklungskonzeptes ist es von besonderer Bedeutung, die entscheidenden und auch ausführenden Beteiligten (Bereichs-/Abteilungsleiter, Bauleiter, Kundenbetreuer, Hausmeister) schon in der Initialisierungs- und Analysephase intensiv in den Prozesses mit einzubeziehen, so dass sie ihre Kompetenzen und Kenntnisse des Standortes zielgerichtet einbringen und das Projekt positiv unterstützen können. Dementsprechend ist ein kommunikatives, dialogorientiertes Vorgehen vorzusehen, das in jeder Projektphase Einzel- und Gruppengespräche impliziert.

Neben dem unmittelbaren Auftraggeber ist es erforderlich frühzeitig weitere querschnittsorientierte Fachämter wie z.B. Wohnungsamt, Stadtplanungsamt, Jugendamt, Umweltamt etc., ggf. weitere einzelnen Wohnungsunternehmen/Eigentümer sowie Vertreter des Städtebauministeriums des Landes als Kooperationspartner einzubinden. Hierdurch wird eine maximale Akzeptanz für das konzeptionelle Vorgehen erreicht und die Möglichkeiten Finanz- und Fördermittel zu akquirieren ausgeschöpft.

Die Beteiligung der Mieterschaft und von lokalen Kooperationspartnern ist darüber hinaus ein weiterer, wesentlicher Baustein für eine erfolgreiche Konzeptentwicklung. Damit wird sichergestellt, dass die lokalen Bedürfnisse in die Konzeptgestaltung mit einfließen und darauf aufbauend eine positive Grundstimmung für die Umsetzungsphase erzeugt wird.


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